토지거래허가구역(토허제) 재지정에 따른 집값 상승 추천지역 및 투자전략 총정리

2025년 3월 19일 서울시는 강남, 서초, 송파, 용산구 소재의 전체를 토지거래허가구역으로 재지정했습니다.

이는 지난 2월 12일 토허제를 해제한 지 불과 35일 만인데요.

토허제 재지정 이후 집값이 상승할 것으로 예상되는 지역과 그 이유, 대장아파트에 대해서 알려드리겠습니다.

1. 토허제 재지정 이후 집값 상승 예상지역

서울시 토허제 재지정 구역 — 서울시 토허제 재지정구역 (이미지출처: 연합뉴스)

이번 토지거래허가제 재지정으로 인해 규제 지역 외곽으로 매수세가 이동하는 '풍선효과'가 나타날 가능성이 높습니다.

특히, 마포구, 성동구, 강동구, 광진구, 서대문구는 집값 상승이 예상되는 지역으로 주목받고 있는데요.

이들 지역은 학군지, 역세권, 대단지 아파트 중심으로 매수세가 집중될 것으로 보입니다.

또한 규제 지역과 인접한 수도권 지역인 과전, 하남, 남양주 등에서도 집값 상승 가능성이 제기되고 있습니다.

1) 마포구, 성동구, 강동구

토허제 재지정에 따라 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 부동산 수요가 몰릴 것으로 예상되는데요.

이 중 마포구, 성동구, 강동구가 아래와 같은 이유로 풍선효과를 누릴 것으로 많은 전문가들이 예상하고 있습니다.

① 역세권 및 교통 인프라

마포구: 공덕역, 아현역을 중심으로 한 교통허브 역할과 더불어 광화문 및 여의도와의 접근선이 뛰어나 업무 중심지와 연결성이 좋습니다.
성동구: 옥수동과 금호동 일대는 한강변에 위치하며, 강남과의 접근성이 뛰어나 '뒷구정동'이라는 별명을 얻을 정도로 선호도가 높습니다.
강동구: 고덕그라시움과 같은 대단지 아파트는 강남권과의 근접성과 함께 교통 인프라 확충으로 인해 투자 가치가 상승하고 있습니다.

② 재건축 및 뉴타운 개발

마포구: 아현동의 뉴타운 개발과 같은 대규모 재개발 프로젝트가 지역의 부동산 가치를 지속적으로 상승시킬 것으로 예상됩니다.
성동구: 한남하이츠와 같은 재건축 단지들은 높은 투자 가치가 있어서 집값 상승을 견인하고 있습니다.
강동구: 고덕아르테온과 같은 재건축 단지들은 높은 거래가를 기록하고 있습니다.

③ 한강변 프리미엄

이들 지역은 한강변에 위치한 아파트 단지들이 많아서 자연환경과 조망권을 중시하는 수요자들에게 매우 인기가 있는데요.

한경 조망권을 지닌 고급 아파트는 높은 프리미엄을 형성하며 집값 상승을 이끌고 있기 때문에 지역 내 다른 곳의 가격도 같이 상승하는 모습을 보이고 있습니다.

④ 교육 및 생활 인프라

마포구: 이화여대와 대흥역 일대의 학원가 발달로 교육 인프라가 강화되고 있습니다.
성동구: 강남권 학군과의 접근성이 좋으며, 사립학교와의 연계가 장점입니다.
강동구: 고덕동 일대는 학군이 우수하며, 가족 단위 실거주자들에게 인기가 높습니다.

⑤ 대장 아파트

각 지역의 대장아파트는 아래와 같습니다.

마포구: 마포래미안푸르지오, 래미안마포리버웰
성동구: 트리마제, 서울숲리버뷰자이
강동구: 올림픽파크포레온(둔촌주공), 고덕그라시움

[KBS] 마포와 성동 등집값 상승 분위기

토허제 여파…혼돈 속 전월세 시장 불안↑

[앵커] 토지거래허가구역이 확대 지정되고 난 후 시장은 예측불허 정책에 혼란스러운 모습이었습니다. 규제...

news.kbs.co.kr

2) 광진구와 서대문구

광진구와 서대문구 역시 강남 3구와 용산구에 비해 상대적으로 저렴한 가격대와 규제 회피를 위한 투자처로 부각되고 있습니다.

① 광진구 집값 상승 요인

한강변 입지 프리미엄: 한강변에 위치하여 뛰어난 조망권을 가지고 있지만 다른 한강변 지역에 비해 상대적으로 집값이 저렴해 상승 동력이 높습니다.
재건축 및 리모델링 활성화: 광진구 내 주요 단지들이 재건축과 리모델링을 추진 중에 있는데요. 광장극동아파트, 상록타워아파트가 대표적입니다.
교통 및 생활 인프라: 지하철 2호선과 5호선이 지나며, 강변역과 광나루역은 강남, 강북 모두의 접근성이 뛰어납니다. 대형마트, 병원, 학군 등 모든 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다.

② 서대문구 집값 상승요인

재개발 및 도시재생상업: 홍제동과 연희동 일대를 중심으로 재개발 및 도시재생 사업이 활발하게 진행되어 향후 집값 상승이 예상됩니다.
교육 및 문화적 강점: 서대문구는 명문 학군과 대학가가 밀집해 있어서 교육적인 메리트가 높습니다. 또한 연희동은 문화적 감성과 고급 주거지의 이미지로 다시 한번 문화의 중심이 될 수 있습니다.
교통접급성: 서대문구는 지하철 2호선, 경의중앙선, 다양한 버스노선으로 주요 업무지구와의 연결성이 우수합니다.

③ 대장 아파트

각 지역의 대장아파트는 아래와 같습니다.

광진구: 광장동힐스테이트, 광진 벨라듀, 더샵스타시티
서대문구: e편한세상신촌, DMC파크뷰자이

[연합뉴스] 부동산 전문가들 "토허제 재지정으로 상승 둔화… 풍선효과 우려도

부동산 전문가들 "토허제 재지정으로 상승 둔화…풍선효과 우려도" - 연합인포맥스

부동산 전문가들은 토지거래허가구역 재지정으로 강남 3구와 용산구 등 주요 지역의 부동산 상승세가 둔화할 것이라면서도 인근 지역으로의 풍선효과가 나타날 수도 있다고 말했다.김은선 직

news.einfomax.co.kr

3) 경기 지역

서울과 인접한 경기 지역인 과천, 하남은 서울이 아니기 때문에 서울 타 지역으로 규제가 확대되어도 보다 안심할 수 있는 투자처로 주목받고 있습니다.

① 과천의 집값 상승 요인

강남접근성과 입지 프리미엄: 과천은 02 지역번호를 사용하고 준강남이라 불릴만큼 강남과의 접근성이 뛰어납니다. 지하철 4호선, 경부고속도로를 이용하면 서울 내 다른 지역보다도 강남에 빠르게 도착합니다.
재건축 및 신축 활성화: 대규모 재건축 사업이 독보적으로 빠르게 진행되고 있으며, 모두 1군 프리미엄 아파트 브랜드로 균질성이 뛰어납니다.
회사 및 교통인프라 확충: 지식정보타운에 많은 기업들이 입주 예정이며, 위례과천선, GTX-C등이 예정되어 있어서 향후에는 더 높은 가치가 예상됩니다.

② 하남의 집값 상승 요인

강남접근성: 하남은 송파구와 인접해 있으며, 강남권으로도 접근성이 좋습니다.
교통호재: 지하철 5호선과 3호선 연장계획, GTX-D노선 개발을 통해 교통 접근성이 크게 개선될 예정입니다.
신도시 개발: 미사강변도시와 감일지구 등 신도시 개발이 활발하게 이루어지며, 신축 단지들이 실수요자들에게 높은 선호도를 보이고 있습니다.

③ 대장 아파트

각 지역의 대장아파트는 아래와 같습니다.

과천: 과천푸르지오써밋, 과천위버필드
하남: 미사강변리슈빌엔에이치에프, 감일센트레빌

"서초보다 뛴 과천은 왜 뺐냐"…토허제 날벼락 위례 '울상'

"서초보다 뛴 과천은 왜 뺐냐"…토허제 날벼락 위례 '울상'

[이데일리 박경훈 기자] “과천은 서초보다 더 올랐는데 토허제(토지거래허가구역)에서 빠지고, 집값도 안 오르는 위례는 송파란 이유로 묶인 건가요.” 18일 서울 남산에서 바라본 서울 다세대

v.daum.net

2. 풍선효과 지역 투자 전략

토지거래허가구역(토허제) 재지정 이후 상승될 것으로 기대되는 지역에 투자할 때 주의해야 할 핵심은 다음과 같습니다.

단기 급등지역 주의: 단기적으로 가격이 급등한 지역은 실질적인 수요보다 투자심리로 인해 과열된 경우가 있으니 지나치게 오른 가격으로 진입하면 향후 가격 하락 리스크가 높으므로 주의해야 합니다.
실거주 중심 투자 전략: 규제와 정책이 계속 변화할 가능성이 높으므로 실거주 중심의 장기적인 투자가 안정적입니다.
지역개발과 교통호재 확인: 단순히 가격이 오른 지역보다는 장기적으로 교통인프라, 개발호재가 있는 지역에 투자하는 것이 좋습니다.
정책 변화 대비: 추가적인 규제나 정책변화에 포함될 것으로 예상되는 지역은 조심하는 것이 좋습니다.
실거래 데이터 검증: 현지 시장 분위기에 휩쓸리지 않고, 실거래 데이터를 통해 해당지역의 실제 가치를 파악하는 것이 중요합니다.